은퇴한 후 전원생활을 꿈꾸거나 고향으로 돌아가려는 사람들이 늘어나고 있는 추세이다. 이는 국토의 균형발전을 위해서도 좋은 일이며 농어촌 지역 등에 도시 자금 및 인구가 유입하여 농어촌지역의 경제 활성화에 도움이 되므로 세법에서는 양도소득세 과세 특례 규정을 두어 농어촌 주택 등의 취득을 권장하고 있다.

이남원씨는 다니던 직장을 퇴직하고 남원에 토지와 주택을 구입하여 사과농장을 가꾸면서 3년째 노후를 보내고 있다. 이남원씨는 서울에 시가 7억원 상당의 아파트를 보유하고 있으며, 전원생활이 안정되면 아파트를 양도할 생각이다.

만약 이남원씨의 남원 주택이 농어촌 주택 또는 고향주택의 요건을 충족한다면 이남원씨가 서울의 아파트를 양도하더라도 1세대 1주택으로 인정되어 양도소득세를 비과세 한다.

또한 이남원씨의 남원 주택이 농어촌주택 또는 고향주택의 요건에 맞지 않는다면 이남원씨는 서울의 아파트를 양도할 때 1세대 2주택 중과세를 적용 받아 수 억 원의 양도소득세를 내야 하는 경우도 생길 수 있으니 주의를 해야 한다.

농어촌 주택이란 2003년 8월 1일부터 2020년말까지 취득하는 주택으로서 수도권을 제외한 읍면지역 등에 소재해야 한다. 단, 시 지역이라도 충북, 강원 이남의 도농복합형태시의 269개 동 지역은 가능하며, 읍.면이라도 수도권., 도시지역, 지정지역, 토지거래허가구역, 관광단지 등은 제외된다.

대지면적은 660제곱미터 이내이어야 하며 취득 당시 기준시가가 2억원 이내여야 한다. 단, 한옥인 경우는 4억원까지 인정된다.

여기서 한옥이란 건축법 시행령 제 2조에 따른 한옥으로서 지방자치단체의 조례에 따라 건축비, 수선비 지원, 보존 의무 등의 대상으로 해당 지방자치단체의 장에게 등록된 한옥을 말한다.

고향주택이란 2009년 1월 1일부터 2020년 말까지 취득하는 주택으로서 10년 이상 등록기준지이었거나 10년 이상 거주한 시에 소재해야 하며 대지 면적과 기준시가는 농어촌주택과 동일하다. 단, 농어촌주택과 종전 보유하던 일반주택이 행정구역상 같은 읍면 또는 연접한 읍면에 있는 경우나 고향주택과 보유하던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우는 특례를 적용하지 않는다.

농어촌주택 또는 고향주택은 3년 이상 보유하거나 또는 2년이상 거주해야 한다. 그러나 보유한지 3년이 되기 전에 일반 주택을 양도하는 경우에는 특례 적용이 가능하지만 특례를 적용 받은 이후에 농어촌주택이나 고향주택을 3년 이상 보유하지 않거나 2년이상 거주하지 않아 특례를 적용받지 않을 경우 납부해야 할 세액에 상당하는 양도소득세를 납부해야 한다. 다만, ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 수용 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 납부하지 않아도 된다.

올해부터 내년말까지 한시적으로 시행되는 특례조항도 있다. 1세대가 수도권 내 조정지역에 2주택을 보유하는 경우로서, 양도하는 시점의 기준시가 합계가 6억원 이하라면 올해부터 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 그 양도소득세 예정신고 기간 이전에 농어촌주택이나 고향주택을 취득하는 경우 양도하는 1주택에 대하여 중과세를 배제하고 장기보유특별공제를 인정한다.

이 규정은 한시적으로 내년 말 이후에도 이 제도가 지속될지 예상할 수 없으므로 내년 말 이전에 취득을 검토할 필요가 있다.

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