부모의 토지 위에 자녀가 주택이나 상가건물을 신축하여 임대 등으로 사용하면서 부모에게 토지 사용료를 지급하지 않는 경우, 결혼한 자녀가 가족과 함께 부모님 소유 주택에 무상 거주하는 경우, 부모 소유 상가에서 사업을 영위하면서 임대료를 지급하지 않는 경우 등 자녀가 부모 소유의 부동산을 무상으로 사용하는 경우가 있다.

가족이 아니라면 당연히 시세에 상당하는 임대료를 받고 부동산을 사용하게 할 것이므로, 가족이기 때문에 사용료를 지급하지 않고 사용하는 경우 부동산사용료 상당액 만큼은 무상으로 증여를 받는 효과를 얻게 된다. 이와 같은 증여효과에 증여세를 과세하도록 규정하여 과세 형평성을 도모하고 있다.

부동산 무상사용 이익은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 하며, 부동산 무상사용 이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 증여세가 과세된다.

각 연도의 부동산 무상사용 이익 = 부동산가액(시가를 적용하는 것이 원칙이지만, 시가가 없는 경우 공시지가 적용) x 2% (기획재정부령이 정하는 율)

부동산무상사용이익 = 5년간 부동산무상사용이익을 현재가치로 환산한가액의 합계액(각 연도의 부동산 무상사용이익 x 3.79079)

즉, 5년 동안 계산한 부동산무상사용이익이 1억원 미만으로 계산되면 증여세가 없다.

부동산무상사용이익이 부동산가액을 기준으로 계산하므로 부동산가액이 약 13억1천8백만원 미만이면 증여세 문제가 발생하지가 않는다.

반대로 부동산가액이 약 13억 1천8백만원 이상인 경우 5년간 부동산무상사용이익이 1억원 이상 계산되므로 증여세 문제가 발생하고, 10년 내 다른 증여받은 재산과 합산하여 증여세가 과세가 되고, 10년 이내 부모님 사망 시 다른 상속재산과 합산하여 추가 상속세를 과세하도록 되어 있으니 부모님 소유의 부동산을 무상으로 사용할 때는 증여세 문제를 잘 고려해 진행하여야 한다.

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