5월 소득세신고가 가까워 지면서 주택임대소득에 대한 상담전화가 오고 있다.

그중에서 전세보증금을 승계하여 주택을 구입하는 사례가 많아지면서 간주임대료에 대한 주택임대소득 과세여부에 대한 상담이 많은 비중을 차지하고 있다.

간주임대료는 3주택 이상 소유자 중 임대보증금 합계금액이 3억원을 초과하는 경우에 한하여 과세된다. 이때 전용면적 40평방미터 이하이면서 주택공시가격이 2억원 이하인 소형주택은 2021년 귀속분까지 간주임대료 과세대상 주택 수 판정 시 제외된다.

예를 들어, 이남원씨가 아래와 같이 3주택을 소유하고 있다고 가정할 경우 간주임대료 과세대상에 해당되는지 여부를 판단은 다음과 같다.

A주택 (전용면적 30평방미터, 주택공시가격 1억원, 보증금 1억원)

B주택 (전용면적 65평방미터, 주택공시가격 2억원, 보증금 2억원)

C주택 (전용면적 85평방미터, 주택공시가격 3억원, 보증금 3억원)

소유 주택수로만 가지고 판정할 때 이남원씨는 3주택에 해당하여 간주임대료 과세대상에 해당되는 것으로 판단되지만, A주택은 간주임대료 과세대상 주택수 판정시 제외되는 소형주택에 해당된다.

따라서 이남원씨는 간주임대료 과세대상 주택수가 2채 (B주택, C주택) 이므로 간주임대료는 과세대상에 해당되지 않는다.

만약 이남원씨 배우자가 아래와 같이 주택을 한 채 소유하고 있다고 가정할 경우 간주임대료 과세대상에 해당되는지 여부를 판단은 다음과 같다.

D주택 (전용면적 65평방미터, 주택공시가격 2억원, 보증금 2억원)

주택임대소득 과세여부 판단할 때 주택수는 부부합산으로 판단하므로 이남원씨 (B주택, C주택) 2채와 이남원씨 배우자 (D주택) 1채를 합하여 3채가 되고, 보증금이 3억원에 초과하게 되므로 간주임대료에 대해서 간주임대료를 계산한다.

만약 D주택에 대해서 이남원씨와 배우자가 공동소유한 주택에 해당되는 경우 간주임대료 과세여부 판단은 어떻게 될까요?

간주임대료를 계산함에 있어 주택수 판단은 부부합산이 아닌 거주자별로 판단하고, 공동소유 임대주택의 경우에는 공동사업장을 1거주자로 보아 주택수를 판단하므로 D주택은 부부 공동소유이므로 1거주자로 판단하므로, 부부가 합산하여 3주택을 보유하였으나, 이남원씨 보유한 주택은 2주택 (B주택, C주택)에 해당되므로 간주임대료는 과세대상에 해당되지 않는다.

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