부동산을 팔고 나서 신고할 때 가장 많이 하는 질문이 “수리비도 양도세 계산할 때 빼주나요?” 이다.

결론부터 말하면, 양도세에서 비용으로 인정해서 빼주는 필요경비가 있고, 비용으로 인정해주지 않는 필요경비가 있다.

양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제해주는 것은 취득비용, 자본적 지출액, 양도비용 등 3가지로 구분된다.

취득비용은 필요경비로 인정된다.

부동산을 취득하는 과정에서 지출된 취득세, 중개수수료, 법무사비용, 소유권 관련 소송 및 화해비용 등은 필요경비로 인정되어 양도소득세를 줄일 수 있으므로 증빙을 꼼꼼히 챙기는 것이 필요하다.

필요경비로 인정되는 자본적 지출액에는 어떤 것이 있을까요?

자본적 지출액은 부동산의 수명을 늘려주거나 부동산 가치를 높이기 위해 지출한 공사비를 말하는데, 이에는 발코니 샷시 설치 및 교체비, 방/베란다 확장 공사비, 바닥 시공비, 보일러 교체비 등이다. 대부분 팔 때 집값을 더 받을 수도 있는, 큰 수리비들이 이에 속한다.

세법이 개정되기 전에는 청구서(견적서 및 계약서 등) 나 은행계좌 송금내역 등 지출증빙이 있으면 필요경비로 인정했지만, 2016년 2월 17일 이후 지출분 부터는 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등 적격증빙이 있어야만 경비로 인정된다. 세법이 다시 개정되어 2018년 4월 1일 이후 양도 분부터는 다시 세금계산서 등 적격증빙이 없더라도 청구서나 은행계좌 송금내역 등이 확인되면 필요경비로 인정해주고 있다.

수익적 지출은 필요경비로 인정 못 받는다.

수리비라도 부동산의 기능을 유지해주는 일상적 수리비는 ‘수익적 지출’이라고 하며, 필요경비로 인정해주지 않는데, 이에는 벽지, 장판, 싱크대, 문, 조명, 하수도관교체비, 외벽도색비, 보일러수리비, 옥상방수공사비, 타일 및 변기 공사비 등이 있다.

양도비용은 필요경비로 인정한다.

집을 팔 때 드는 중개수수료나 세무 신고 수수료, 기타 컨설팅 비용 등도 필요경비로 인정해준다. 2018년 2월 13일 이후 양도 분부터는 매매계약서상의 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도소송비 등 명도비용도 필요경비로 인정된다.

양도소득세에서 공제해주는 필요경비를 미리 알아두고, 그때그때 증빙서류들을 잘 챙겨두어야 한다. 부동산을 팔고 세금신고를 할 때 챙기려고 하면, 오래된 증빙자료를 찾을 수 없는 경우가 많다. 다만, 이러한 필요경비는 ‘실제 취득가액’으로 양도소득세를 신고할 때에만 빼준다. 환산취득가액 등으로 신고할 경우 실제 들어간 필요경비와 상관없이 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 일괄 공제해주기 때문에 실제 필요경비 증빙은 필요가 없다.

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