농촌이 고령화 되면서 부모님께서 농사지은 농지를 상속받게 되는 경우 후에 농지를 양도할 경우 양도소득세에 대해 상담이 들어오고 있다.

고향을 떠나 도시에 살고 있어서 농사지을 형편이 안 되는 자녀들은 상속받은 농지를 양도하고자 할 것이다.

부모님께서 평생 고향에서 농사만 지으신 경우 보유기간이 오래 되고, 주위 개발이나 물가상승에 따라 시가가 공시지의 3-6배정도 된다고 가정하면 양도차익이 상당하여 자경감면을 받지 못하는 경우 양도소득세 부담이 상당히 클 것으로 예상이 된다.

A씨는 얼마전 시골에서 오래 농사지으며 사시던 아버지께서 돌아가셨다.

아버지가 농사를 크게 지었기에 남긴 농지가 여러 필지다. 공인중개사 사무실에 주변 시세를 알아보니 공시지가는 낮은데 현재 땅값이 무척 올라 공시지가의 6배에 달했다.

A씨와 A씨 형은 모두 고향을 떠나 도시에 살고 있어서 농사지을 형편이 안 되어 농지를 상속을 받은 후에 양도하려고 한다.

형제는 상속재산을 분배하면서 농지를 누구 한 명이 받는 게 나을지, 셋이 나누어 받는 게 좋을지 고민하다 상담을 신청을 해왔다.

양도차익이 큰 농지를 상속받은 경우 사망일로부터 3년 안에 양도하세요!

부모님이 8년 이상 거주하며 직접 지은 농지를 상속받으면, 자식들이 농사를 짓지 않더라도 사망일로부터 3년 안에 팔면 8년 자경농지 감면으로 양도소득세를 감면받아 한 푼도 안 내도 된다. 그런데 8년 자경농지 양도세 감면은 한도가 1년에 1억원, 5년 간 2억원이다.

A씨처럼 양도차익이 큰 농지를 상속받았다면 한도에 막혀 100%를 감면받지는 못한다.

필지를 나누어 상속받으세요!

양도소득세가 감면 한도를 넘긴 경우 절세 포인트는 상속인인 형제가 나누어 상속받는 것이다.

8년 자경농지 양도세 감면 한도는 소유자별로 적용되기 때문에 여러 명이 필지를 나누어 상속받는다면, 각각 양도세를 2억 원까지 감면받을 수 있다.

다시 말해 두 형제가 한 해에 팔면 양도세를 최대 2억원, 두 해에 걸쳐서 판다면 최대 4 억 원을 감면받을 수 있는 것이다.

이때 토지의 상속재산가액은 사망일 당시 개별공시지가가 되기 때문에 시가보다 훨씬 낮은 가액으로 상속세를 낼 수 있다. 그런데 A씨 형제가 사망일로부터 6개월 안에 토지를 팔려고 매매계약을 하면, 상속세가 시가인 실제 매매가로 과세되어 많아진다.

자경감면을 받지 못한 경우에는 상속세 보다는 양도소득세 부담이 더 크므로 6개월 안에 매매계약을 체결하는 것이 절세가 될 수 있지만, 자경감면을 받아 양도소득세 부담이 없는 경우에는 6개월 안에 매매계약을 체결하는 경우에는 양도소득세 절세효과 없이 상속세만 더 부담하게 된다.

게다가 2019년 세법개정으로 사망일로부터 15개월 안에 매매가 있는 경우, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 매매가액을 상속재산으로 볼 수 있다는 조문이 추가되었다.

상속세 추징위험이 없게 하기 위해서는 사망일로부터 15개월 후에 팔아야 한다.

정리해보면, 부모님이 8년 이상 농사를 진 농지로 양도차익이 큰 농지를 상속받을 때는 상속인들이 공동으로 상속받아 사망일로 15개월 이후로부터 3년 이내 양도하면 상속세 추징 위험 없이 양도소득세를 절세 할 수 있다.

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