종합소득세는 소득(수입금액-필요경비)에 대해 과세하는 세금으로 주택임대소득에 대한 세부담을 줄이기 위해서는 필요경비를 많이 반영하거나, 세법에서 허용하고 있는 세액공제 및 세액감면을 적용받는 방법이 최선일 것이다.

1. 주택임대소득과 관련된 필요경비

주택임대소득은 사업소득의 일종으로 사업과 관련된 경비는 모두 필요경비로 인정받을 수 있다고 볼 수 있지만 주택임대라는 특수성 때문에 다른 사업소득과는 달리 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이 다음과 같이 한정적이다.

1)재산세 2)종합부동산세 3)수리비 4)중개수수료 5)이자비용 6)감가상각비

이 중 감가상각비는 건물에 대한 취득가액을 내용연수로 안분하여 해당 금액을 경비로 인정받은 방법으로 주택임대소득에 대한 세부담이 클 경우에는 감가상각비를 반영한 것이 유리할 수 있지만, 필요경비로 반영된 감가상각비는 해당 주택을 양도할 때 취득가액에서 차감되기 때문에 추후 양도소득세를 더 많이 납부해야 하는 단점이 있다. 따라서 건물에 대한 감가상각비를 필요경비로 반영하여 종합소득세를 줄이는 것이 유리한지 아니면 감가상각비를 필요경비로 반영하지 않고 양도할 때 양도소득세를 줄이는 것이 유리한지 여부는 신중하게 상담을 통해 검토하고 결정해야 한다고 본다.

임대주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있거나 조세특례제한법상 양도소득세 감면을 적용받을 수 있다면 감가상각비를 필요경비로 반영하는 것이 유리할 수 있고, 비과세나 감면을 적용받을 수 없다면 감가상각비를 필요경비로 반영하지 않고 나중에 양도소득세에서 취득가액으로 인정받는 것이 유리할 것이다.

특수관계자 인건비나 차량유지비 등은 과세관청이 사후관리를 하고 있는 필요경비 항목이므로 주택임대사업과 관련성 등에 주의해야 한다.

2. 주택임대소득과 관련된 세액공제

주택임대소득이 있는 간편장부대상자(직전 연도 주택임대수입금액이 7,500만원 이하인자)가 종합소득세 신고 시 추계신고가 아닌 장부를 작성하여 복식부기로 신고한 경우에는 납부해야할 세액에서 20%를 공제(100만원 한도) 받을 수 있는데 이를 [기장세액공제]라고 한다.

3. 주택임대소득의 결손금은 타소득 통산 가능

부동산임대업에서 발생한 결손금은 부동산임대업의 특수성 때문에 다른 소득금액에서 공제되지 않는다. 하지만, 주택임대소득에서 발생한 결손금은 일반적인 사업소득 결손금과 같이 다른 소득금액 (근로소득, 연금소득, 기타소득, 이자소득, 배당소득)에서 공제할 수 있다.

예를 들어, 주택임소득에서 500만원의 결손금이 발생하고, 근로소득에서 4,000만원의 소득금액이 발생했다고 보면 주택임대소득에서 발생한 500만원 결손금은 근로소득금액 4,000만원에서 공제되어 종합소득세 신고 시 근로소득에서 납부한 세금 일정부분을 환급받을 수 있다. 다만, 주택임소득에서 발생한 결손금이 다른 소득금액에서 공제되기 위해서는 장부작성을 통해 주택임대소득이 결손임을 증명되어야 하므로 분리과세나 추계신고가 아닌 장부작성에 의해 신고를 해야 한다.

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