개정된 취득세율은 조정대상지역에 소재한 주택은 2주택부터, 비조정대상지역에 소재한 주택은 3주택부터 중과세율이 적용되기 때문에 주택 수 판정이 아주 중요하다고 할 수 있다.

중과대상 주택수를 판정함에 있어 납세자들이 가장 혼동하는 것이 바로 오피스텔이다.

오피스텔은 국세인 양도소득세와 지방세인 취득세에서 그 취급이 달리 하고 있어 어렵게 느껴진다.

국세에서는 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다면 무조건 주택으로 보지만, 취득세에서는 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되는 경우에 한하여 주택으로 본다. 즉, 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있지 않다면 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있다 할지라도 주택으로 보지 않는다.

한 가지 더 주의해야 할 것은 개정된 법 시행일(2020년 8월 12일) 이후에 취득한 오피스텔부터 주택 수에 포함(다만, 2020년 8월 11일전에 매매계약을 체결하고 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 제외) 되기 때문에 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되고 있다 할지라도 주택 수에 포함되지 않는다.

(사례)

오피스텔(가): 2019년 11월 1일 취득 (재산세 : 주거용)

오피스텔(나): 2020년 9월 30일 취득 (재산세 : 주거용)

오피스텔(다): 2021년 2월 10일 취득 (재산세 : 주택 외)

주택(라): 2021년 8월 20일 취득 (조정지역 소재)

위와 같이 3개의 오피스텔을 소유하고 있는 상태에서 조정대상지역에 소재하고 있는 주택(라)을 취득한다고 가정해보자.

먼저, 오피스텔 (가)는 재산세가 주거용으로 과세되고 있지만 법 시행일(2020년 8월 12일) 전에 취득한 오피스텔이기 때문에 주택 수에서 제외되고, 오피스텔(나)는 법 시행일 이후에 취득한 오피스텔로 재산세가 주거용으로 과세되고 있으므로 주택 수에 포함된다.

오피스텔(다)는 법 시행일 이후에 취득한 오피스텔이지만 재산세가 주거용으로 과세되고 있지 않으므로 주택 수에 포함되지 않는다.

따라서 상기 사례의 경우 1주택(오피스텔(나))을 소유한 상태에서 조정대상지역에 소재한 2번째 주택을 취득한 결과가 되어 주택(라)의 취득세율은 8% 중과세율이 적용된다. (다만, 일시적 2주택에 해당할 경우에는 1%~3%의 기본세율 적용된다.)

위 사례에서 오피스텔(다)를 상가용임에도 불구하고 재산세 절세를 위해서 주거용으로 변동신고를 하여 주택분으로 재산세를 부과 받은 경우에는, 취득세는 형식주의를 따르고 있으므로 주택 수에 포함이 되어 3주택에 해당되어 12% 취득세율이 적용되게 된다.

일반적으로 주택외 재산세율 보다는 주택분 재산세율이 낮기 때문에 오피스텔에 대한 재산세를 주택분으로 과세해달라고 재산세 변동신고를 하는 경우가 있는데, 이 경우 재산세는 적게 납부할 수 있지만 다른 주택을 취득할 때 해당 오피스텔이 주택 수에 포함되기 때문에 불이익을 받을 수 있으므로 신중하게 판단해야 한다.

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