세법에서는 다른 주택이 없이 상가주택 한 채만을 보유하고 있는 경우, 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용해 준다. 반대로 주택면적이 상가면적과 같거나 작다면, 주택면적만큼은 주택으로, 상가면적만큼은 상가로 양도세를 계산한다.

이 규정은 주택면적이 조금만 커도 상가면적까지도 비과세를 받을 수 있기 때문에 상가주택을 보유한 1세대 1주택자들에게 엄청나게 큰 혜택이다.

즉, 상가주택이 수십억짜리라 하더라도 9억원 초과 양도차익에 대해서만 과세되는데다가, 장기보유특별공제도 1세대 1주택자로서 적용받을 수 있다.

하지만 세법개정으로 양도가액이 9억원 초과 상가주택은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 비과세 혜택을 상가부분까지 더 이상 받을 수 없게 되었다. 2022년부터는 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에도 주택면적만 주택으로 보아 양도세 비과세를 적용하고, 상가면적은 상가로 보아 양도세를 계산한다.

단, 양도가액이 9억원 초과 상가주택에 한해 바뀐 것으로, 그 이하라면 종전과 마찬가지로 주택면적이 크면 전체를 비과세 받을 수 있다.

<사례로 세금차이를 비교를 해보면>

A씨 상가주택은 상가면적이 150평방미터, 주택면적이 148평방미터로 상가면적이 더 크다. 양도가액이 9억원, 취득가액이 3억원이고 보유기간은 10년이라고 하자.

상가면적이 주택면적보다 더 크기 때문에 주택면적에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

A씨의 양도세를 계산하면 약 7,960만원 정도 된다.

만약에 A씨가 상가주택을 양도하기 2년 전에 주택면적을 5평방미터 정도를 늘려서 주택면적을 더 크게 만든 후에 양도를 했다면 양도가액이 9억원을 넘지 않으므로 전체를 주택으로 보아 비과세 되어 양도세를 부담하지 않아도 된다.

주택면적 차이가 5평방미터 정도지만 세금차이는 7,960만원 정도 차이가 나게 된다.

상가주택에 대한 양도소득세 절세를 위한 방법은

1. 1세대 1주택자가 상가주택을 팔 때는 먼저 상가와 주택의 면적을 체크.

2. 만약 상가면적이 더 크다면, 주택면적을 더 늘린 후에 매각.

3. 중요한 점은 주택면적을 증축한 다음 2년을 보유한 후에 양도해야 한다. 그래야 전체 건물에 대해 비과세를 받을 수 있다.

4. 양도가액이 9억원 초과 상가주택은 2021년 말까지 팔 때와 2022년 이후 팔 때, 양도세가 크게 차이가 날 수 있으니 양도가액과 양도시기를 미리 체크해보는 것이 절세를 위한 방법일 것이다.

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