A씨는 서울에 아파트 2채를 보유하고 있다. 2채 모두 15년 전에 구입을 했는데 그동안 많이 올라서 양도차익이 각각 10억 원 정도 된다. 시가도 둘 다 18억원이고 공동주택 공시가격 12억원이다.

최근 종부세 세율이 인상되는 등 보유세 부담이 커지며, 다주택자의 양도세가 중과세율도 2021년 6월부터 10% 포인트 인상되면서 조정지역 2주택인 경우 20% 중과가 되어 A씨는 아파트 한 채를 아들에게 증여하는 게 나을지, 양도 하는 게 나을지 고민이다.

아들은 30세 이상의 취업을 해서 따로 살고 있는 무주택자이다.

1. 2채 모두 양도차익이 크면서 동일하거나 비슷한 경우 절세는?

보통 다주택자는 양도차익이 작은 주택을 먼저 팔고 남은 양도차익이 큰 주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 팔면 절세 할 수 있다.

그런데, A씨의 아파트 2채는 양도차익이 각각 10억원으로 동일하게 크다. 그래서 양도순서에 따른 양도세 절세 효과가 없다. 어떻게 해야 할까? 이런 경우에는 일단 자녀에게 증여한 후 양도하는 전략을 고려해볼 수 있는데 조정대상지역내 공시가액 3억원 이상의 주택을 증여한때는 취득세율이 12%로 중과되는 것이 변수가 될 수 있다.

(제3자에게 양도를 한 경우 )

A씨가 시가 18억원의 아파트를 2021년 6월에 제3자에게 팔면, 1세대 2주택자로서 양도차익 10억원에 대하여 A씨는 양도세를 약 6억4300만원을 내야 한다.

(아들에게 증여한 경우)

아들은 증여세 5억4000만원과 취득세 1억4400만원을 합해 세금으로 6억8400만원을 내야 한다. 부모인 A씨는 증여를 하였으므로 양도세 부담은 없다.

아들은 무주택자로 증여일부터는 1세대 1주택자가 된다. 5년 후에 아들이 증여받은 주택을 양도하면 취득가액이 18억원이 되므로 양도소득세 부담이 적어진다.

고가주택에 해당되므로 1세대 1주택자라도 이월과세가 적용되면 양도세가 많이 나오기 때문에 반드시 증여 5년 후에 팔아야 한다.

취득세를 고려를 하지 않는다면 증여세가 더 적기 때문에 아들에게 증여를 하는 것이 절세가 된다고 볼 수 있으나 증여에 대한 취득세까지 고려를 한다면 오히려 아들에게 증여를 하는 경우에 세부담이 오히려 더 크고 이월과세를 피해서 5년 후에 양도를 해야 하므로 A씨가 제3자에게 양도하는 경우가 더 유리하다고 볼 수 있다.

(제3자에게 양도한 양도대금을 아들에게 현금으로 증여하는 경우)

다만 제 3자에게 양도한 양도대금을 아들에게 현금증여를 한다고 가정을 해보면 결과는 달라진다.

이 경우 아들이 부담하는 증여세부담은 5억4000만원으로 같지만 주택을 직접 증여를 받는 경우에는 증여에 대한 취득세 1억4400만원을 부담해야 한다.

A씨 양도세 부담은 주택을 아들에게 증여를 하는 경우에는 양도세 부담이 없지만, 제3자에게 양도한 후에 양도대금을 증여를 하는 경우에는 양도소득세 약 6억4300만원을 부담해야 한다.

따라서 양도대금을 아들에게 현금증여를 한다고 가정을 해보면 A씨와 아들 총 부담세액은 현금증여를 하는 경우가 주택을 직접 아들에게 증여를 하는 경우보다 더 크게 된다.

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