1. 주택임대사업자가 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 어떤 문제가 있는가?

관할 지방자치단체에서의 등록은 의무가 아니라 본인에게 유리한 경우에만 하면 되므로 하지 않아도 가산세는 없다. 하지만 관할 세무서에 하는 사업자등록은 의무이므로 미등록에 대한 가산세 문제가 있다. 미등록가산세는 ‘소득세법’ 제 82조의 2에서 정하고 있는데, 부칙을 보면 2020년 1월 1일부터 시행한다고 하고 있다. 따라서 사업자미등록기간 수입금액합계액에 0.2%가 가산세로 부과되기 때문에 사업자등록이 늦으면 늦을수록 가산세 부담이 늘어난다. 예를 들어 2021년 1월에 주택임대를 시작하여 5월에 사업자등록을 한 경우로 1월부터 4월까지 수입금액이 천만 원이라면 이의 0.2%인 2만원이 가산세가 된다.

2. 누가 관할 세무서에 사업자등록을 해야 할까?

‘소득세법’에서는 사업개시일로부터 20일 내에 사업자등록을 내도록 하고 있다. 주택임대업의 경우 사업자등록의무가 2020년 1월 1일부터 적용되므로 이날을 사업개시일로 하고 있다.

1) 사업자등록을 하지 않아도 되는 경우

임대소득이 비과세되는 경우에는 세무서에의 사업자등록은 하지 않아도 된다. 부부의 주택 수 합산하여 다음과 같은 경우가 이에 해당된다.

- 주택 수가 1주택이고, 기준시가가 9억 원 이하인 경우(월세가 있고 9억원을 초과하는 경우에는 사업자등록이 의무이다)

- 주택 수가 2주택인 경우로써 전세보증금만 있는 경우

- 주택 수가 3주택인 경우로써 월세가 없고, 소형주택(기준시가 2억원 이하이고 면적이 40㎡ 이하)을 제외한 주택이 2주택 상태에서 보증금만 있는 경우

2) 각종 세제혜택을 받고 싶은 경우 사업자등록

주택에 대한 취득세, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 건강보험료, 양도소득세 등을 감면받기 위해서는 등록이 필요한데, 이때 관할 지자체에의 사전 등록도 같이 요구하는 경우가 있다.

- 관할 지자체에만 등록을 하는 경우

감면요건을 충족한 지방세(취득세, 재산세)에 대해서만 세제혜택을 받을 수 있다.

- 관할 지자체 등록와 관할 세무서에 동시에 등록을 하는 경우

감면요건을 충족한 국세 (종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세)와 지방세 (취득세 재산세) 모두 세제혜택을 받을 수 있다.

지자체에 주택임대업을 등록을 하는 경우 각종 세제혜택이 있지만 이에 따르는 엄격한 의무도 함께 있으므로 신중히 고려하여 등록하도록 하여야 할 것이다.

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