최근 종합부동산세, 양도소득세 등이 대폭 강화되었다.

그런데 이 중 종합부동산세가 핵심변수로 새롭게 등장하면서 대응전략을 마련하는 것이 종전에 비해 상당히 복잡하게 변했다. 주택을 어떤 식으로 보유하는 것이 좋을지 분석을 해 보자.

1. 부부가 1주택을 보유하고 있는 경우

가장 관심 있는 세목은 종합부동산세와 양도소득세 정도가 된다.

단독명의와 공동명의에 따라 이들에 대한 세부담 크기가 달라질 것인가?

우선 1주택자는 기준시가 9억원 이하이면 종합부동산세는 산출되지 않고 양도소득세도 비과세가 폭넓게 적용되고 있으므로 명의의 중요성이 크지 않는 것이 일반적이다. 기준시가가 9억원을 초과하는 경우라도 단독명의자는 종합부동산세 계산시 70%까지의 세액공제가 가능하므로 공동명의자에 비해 세금차이가 그리 크지 않으므로 명의와는 관련성이 떨어진다고 볼 수 있다. 양도소득세의 경우 실거래가액이 9억원이 넘는 고가주택의 경우 공동명의에 따른 절세효과가 다소 발생한다. 결론을 내리자면 부부가 1주택을 보유하는 경우 공동명의로 전환하더라도 절세효과는 없거나 있더라도 그리 크지 않다.

2. 부부가 2주택을 보유하고 있는 경우

2주택을 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세와 양도소득세가 급증할 수 있으므로 주택을 어떤 식으로 보유하는지가 매우 중요하다.

먼저 종합부동산세부터 살펴보자.

1) 공제금액이 6억원으로 2인이 분산 보유하는 경우 각각 6억원 적용받으므로 12억원이 공제된다. 분산 보유에 따른 가장 큰 장점이 된다.

2) 세율: 기본세율 ( 0.6%~3.0% ), 2주택 조정지역 소재 (추가세율 적용) 2인이 분산 보유하는 경우에는 기본세율만 적용 (공동소유 경우에는 추가세율 적용) 되므로 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

3) 세부담 상한율 150% (조정지역 2주택 200%)로 2인이 분산보유한 경우에도 동일하다.

기준시가가 7억원의 2주택을 조정지역에 보유하고 있다고 가정하는 경우 1인이 2주택을 보유한 것보다 2인으로 분산 보유하는 경우가 연간 약 450만원 정도 유리할 수 있다.

양도소득세를 살펴보자

양도소득세는 세대별로 판단하므로 2인이 분산하여 1주택씩 보유하더라도 양도소득세 절세효과는 발생하지 않는다.

양도소득세의 경우 2주택에 대해서 각각 2인이 공동명의로 소유를 하는 경우 양도소득과세표준이 각각에게 지분에 대해 분산되어 낮은 세율이 적용되고, 양도소득 기본공제 250만원도 각각 공제 받게 되어 양도소득세 절세효과 발생한다.

양도차익이 커 양도소득세 부담이 클 것이 예상이 되는 경우 배우자간 증여(6억원)를 활용하여 공동명의로 전환을 고려해볼 필요가 있다.

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