1. 주택임대소득 신고

주택의 전월세 총수입금액은 다음 해 2월 10일까지 사업장현황신고를 하고, 임대소득에 대해서는 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부를 하여야 한다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 한다.

2. 주택임대소득 과세대상 판단

1) 보유 주택수 별 과세대상 판단

-1주택인 경우

1주택만 보유하고 있는 경우 임대소득은 비과세한다. 예외적으로 국내에 소재한 주택이 기준시가 9억 원 초과 하거나 국외 주택의 월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 된다. 보증금에 대해서는 여전히 비과세이다.

-2주택인 경우

2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상이다. 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.

-3주택 이상인 경우

3주택이상 보유자의 월세 수입은 과세 대상이다. 그리고 보증금의 합계가 3억 원을 넘는 경우는 보증금도 과세대상이다. 보증금 합계가 3억원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.

2) 주택 수 판단

주택 수는 부부합산하여 판단하되, 수입금액은 소유자별로 각각(부부합산하지 않음) 계산한다. 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외되며, 보증금과세여부 판단시 주택 수에서도 제외한다.

3. 주택임대사업의 세무서 사업자등록 의무화

2019년부터 주택임대사업자는 소득세법에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우 미등록한 기간의 주택임대수입금액의 1000분의 2에 해당하는 가산세가 적용된다. 주택임대수입금액이 2천만원이라면 미등록가산세가 4만원으로 가산세가 아직은 크다고 볼 수는 없다.

4. 임대사업자등록에 따른 세금혜택

지자체와 세무서에 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.

1) 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데 임대 등록한 겨우는 60%

2) 기본공제는 미등록인 경우 2백만원 인데 임대 등록한 경우 4백만원

3) 소득세 세액감면율은 임대 등록한 경우 감면대상 소득세의 30%, 장기일반민간임대주택은 75%의 감면이 되는 혜택이 있다. 의무임대기간이 경과하기 전에 자진·자동등록말소 하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.

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