분양권이 주택 수에 포함되는 경우 다른 주택의 비과세에 영향을 줄 수밖에 없다.

그렇다면 어떤 식으로 비과세제도가 적용될지 알아보자.

1. 주택은 보유하지 않고 분양권만 1개 보유한 경우

분양권은 주택으로 보유한 기간이 없기 때문에 비과세를 받을 수 없다. 이에 반해 재건축이나 재개발 등의 사업에서 발생한 조합원입주권은 관리처분계획 인가일 전에 주택으로서 2년 이상 보유 등을 한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있다.

2. 분양권만 보유 중에 주택 1채를 취득한 경우

1) 분양권을 먼저 양도하는 경우

분양권은 비과세를 받을 수 없다.

2) 주택을 먼저 양도하는 경우

분양권 취득시기에 따라서 주택에 대한 비과세 여부가 결정된다. 2021년 1월 1일 이후 취득에 대한 분양권부터 주택 수에 포함이 되므로 2021년 전에 취득한 분양권이라면 나중에 구입한 주택에 대해 비과세를 적용 받을 수 있다. 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권이라면 주택 수에 포함이 되므로 나중에 취득한 주택은 비과세를 적용받을 수 없다.

3) 2021년에 취득한 분양권을 먼저 양도한 후에 주택을 양도하는 경우

세법 개정으로 2021년 이후부터 비과세 보유기간은 1주택만을 보유한 날로부터 2년 이상이 되어야 하기 때문에, 이 경우 분양권을 양도한 날로 주택을 2년 이상 보유 등을 해야 비과세를 받을 수 있으므로 주의를 요한다.

3. 주택 보유 중에 2021년도에 분양권을 취득한 경우

이 경우 분양권이 주택으로 전환이 되므로 이날을 기준으로 종전 주택을 3년(조정대상지역 1년) 내에 양도하면 비과세가 성립될 것으로 보인다.

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