부동산 안정대책으로 다주택자에 대한 중과세가 강화됨에 따라 1세대 1주택 비과세 혜택에 대한 관심이 높아지고 있다.

사실 고가주택의 기준이 거래가액 9억원 이상이라는 규정이 지속돼 왔고, 최근 주택 가격의 상승세가 이어지면서 수도권 주택의 상당수가 고가주택에 해당되어 1세대 1주택이라도 과세되는 경우가 많아졌다.

하지만 1세대 1주택을 인정받으면 과세되더라도 양도가액 중 9억원을 초과하는 부분만 과세되고, 장기보유특별공제도 최대 80%까지 받을 수 있기 때문에 실제 세 부담은 크게 경감되므로 1세대 1주택 비과세 여부에 따라 세 부담 차기가 크다.

막연히 1세대 1주택이라고 믿고 주택을 양도하고, 비과세라 양도소득세 신고도 하지 않다가 관할 세무서로부터 뜻하지 않은 세금을 내야하는 안내문이나 결정고지서를 받는 경우가 최근 자주 발생하는 만큼 오늘은 1세대 1주택의 정의에 대해 알아본다.

세법상 1세대란 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 하는 가족 단위’를 뜻한다. 여기서 ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다.

또 ‘주소’는 주민등록 여부와 관계없이 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활 관계의 객관적 사실에 따라 판정하게 된다.

‘거소’는 주소지 외의 장소 중 상당 기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활 관계가 형성되지 않는 장소를 말한다. 여기서 ‘생계를 같이 하는’이라는 표현이 매우 중요한데, 한 집에서 살았다고 해도 소득과 재산이 분리되고 서로 독립적인 생계를 하는 경우는 동일 세대로 보지 않는 반면에 주민등록 등이 떨어져 있더라도 소득이나 재산 등을 감안하여 생계를 같이 하는 동일 세대로 보는 경우도 있으니 유의해야 할 것이다.

‘가족’의 범위에는 시부모, 처부모, 처남, 처제, 시동생, 시누이, 사위, 며느리 등은 포함되나 형수, 제수, 동서, 형부, 제부 등은 포함되지 않는다.

배우자가 없어도 1세대로 보는 경우는 세 가지가 있다.

첫째 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우, 둘째 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 셋째 기준중위소득의 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우이다.

또한 1세대의 범위를 판단할 때는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따르며, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다.

‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 즉 공부상 주택이 아닌 경우라도 실제 거주할 수 있는 시설을 갖추고 거주에 사용하고 있다면 이는 주택인 것이다.

오피스텔의 경우도 최초 분양할 때는 업무시설로 분류되지만 입주자가 거주용으로 사용하는 경우는 이를 주택으로 본다.

주택의 소수지분을 가지고 있는 경우에도 상속주택을 제외하고는 주택수에 가산되므로 주택 수를 계산할 때는 항상 주의를 기울여야 한다.

다세대주택의 경우 각 세대를 각 1주택으로 보고, 다가구 주택인 경우에도 원칙적으로는 한 가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

다만, 해당 다가구 주택을 구획된 구분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

이 외에도 1세대나 1주택 요건에 대해서는 다양한 기준과 사례가 있으므로 주택을 양도하기 전에는 전문가의 상담을 받아 반드시 체크해 볼 일이다.

일시적 2주택을 활용하여 세부담 없는 주택에 대한 투자가 많아 2021년부터는 1세대 1주택이 된 후 2년이 경과해야 비과세 혜택을 받을 수 있도록 개정이 되었으므로 더욱 유의해야 할 것이다.

남원뉴스  news@namwonnews.com

<저작권자 © np남원뉴스, 무단 전재 및 재배포 금지>