임대주택에 대한 세제 혜택은 그 취득시기와 등록 시기에 따라 달라진다. 여기서 등록이란 지방자치단체와 관할 세무서 양쪽 모두 주택임대사업자로 등록하는 것을 의미하며, 인터넷의 임대등록시스템 렌트홈(www.renthome.go.kr)에서 등록하는 경우에는 지자체에 등록하게 되면 별도의 세무서 방문 없이도 사업자등록을 신청할 수 있어서 편리하다.

임대주택에 대한 세제 혜택이 달라지는 등록 시기는 2018년 3월 31일 이전과 이후로 달라지게 되는데 그 내용은 다음과 같다.

1. 2018년 3월 31일 이전 등록한 임대주택

취득시기 구분 없이 가장 많은 혜택을 받을 수 있다. 임대 등록 당시 기준시가가 6억원 이하라면 거주주택 비과세 특례와 양도소득세 중과세 배제, 그리고 종합부동산세 합산 배제의 세가지 혜택을 모두 받을 수 있다. 거주주택 비과세 특례란 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 임대주택을 주택 수에서 제외함으로써 거주주택을 비과세 받을 수 있는 혜택이며, 양도소득세 중과세 배제란 임대주택을 양도할 때 조정지역 내의 다주택자라 하더라도 다주택자 중과세를 적용하지 않는다는 것이다. 또한 종합부동산세 합산 배제란 주택에 대한 종합부동산세를 계산할 때 사전에 합산 배제 신청을 하는 경우 일정 요건을 갖춘 임대주택은 종합부동산세 과세 대상에서 제외한다는 것이다. 이 외에도 8년 이상 임대하는 경우에는 장기보유특별공제를 우대해주기도 한다.

2. 2018년 4월 1일 이후 등록한 임대주택

취득시기에 따라서 그 혜택이 달라진다.

1) 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택

8년 이상 임대를 계속하는 경우 위에 언급한 거주주택 비과세 특례와 양도소득세 중과세 배제, 종합부동산세 합산 배제의 세 가지 혜택을 모두 누릴 수 있고, 특히 국민주택규모의 주택인 경우에는 장기보유특별공제 우대율을 적용받을 수도 있다.

2) 2018년 9월 13일 이후에 취득한 주택

2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택과 비교하여 그 혜택은 크게 감소하게 된다. 거주 주택에 대한 비과세 특례는 등록 당시 기준시가가 6억원 이하인 경우는 동일하게 받을 수 있으나 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세는 피할 수 없게 된다. 또한 임대 주택이 조정대상지역 내에 있는 경우 종합부동산세 합산 배제 대상에서도 제외되기 때문에 실질적인 혜택은 많지 않다. 단 등록 당시 기준시가 6억원 이하이면서 국민주택 규모인 임대주택을 8년 이상 계속 임대하였다면 양도할 때 장기보유특별공제를 50% 받고 10년 이상 임대하였다면 70%를 적용받는 혜택은 유지된다.

2018년 9월 13일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하는 경우에는 종전 규정을 적용하고, 임대사업장의 기준시가 판단은 첫 임대차 게시일을 기준으로 한다.

조정대상지역이란 서울 전역과 경기 일부지역, 세종특별자치시 및 부산 일부 지역을 의미하며, 다주택자가 이 지역에 있는 주택을 양도할 때는 장기보유특별공제를 배제하고 세율을 10%~20%포인트 추가하여 적용받게 된다. 따라서 조정대상지역에 있는 주택이 아니라면 양도소득세 중과세 대상이 아니며, 조정대상지역이 아닌 지역의 등록 임대주택에 대해서는 종합부동산세 합산 배제 혜택이 주어지게 된다.

주택임대사업자로 등록하는 것이 항상 혜택만 있는 것은 아니다. 의무임대기간을 준수하지 못하고 양도나 증여를 하는 경우에는 과태료가 부과될 수 있다. 그리고 그동안 받았던 세제 혜택을 대부분 추징당하게 된다. 단 주택임대사업을 포괄양수도하는 경우나 지자체에 양도 허가를 받은 경우에는 예외적으로 과태료가 부과되지 않는다. 또한 임대 기간 중에는 임대료나 보증금을 연간 5% 이상 증액할 수 없다. 이를 어길 경우 역시 최대 1000만원의 과태료가 부과된다. 만약 주변 임대료가 급격하게 상승해도 주택임대사업자로 등록한 경우에는 임대료 인상이 제한되므로 임대사업자 등록 여부를 신중히 판단해야 할 것이다.

최근 다주택자에 대한 과세가 강화되고 있는 상황에서 주택임대사업자 등록은 다주택자라면 절세측면에서 한번 고려해볼 필요가 있다. 다만 보유한 주택에 대한 본인의 상황에 따라 임대등록이 이득이 될 수도 있고, 오히려 주택가격이 급격히 상승하거나 임대료 시세가 크게 상승하는 경우 의무임대기간 및 임대료 상승제한으로 불리할 수 도 있으므로 유의해야 할 것이다.

남원뉴스  news@namwonnews.com

<저작권자 © np남원뉴스, 무단 전재 및 재배포 금지>