(1) 다주택자 양도에 대한 한시적 중과배제

2019년 12.16 부동산대책에서 가장 눈에 띄는 양도소득세 대책은 한시적이지만 10년이상 보유한 다주택자 양도에 대한 중과세 배제이다.

주택가격 안정화는 수요와 공급이 일치하여야 하는데 한시적 중과세 배제를 함으로써 공급이 부족한 시장에 공급물량을 늘려 주택가격이 안정되도록 하려는 대책으로 보여 진다.

우선 다주택자에 대한 한시적 중과세 배제는 중과세율을 적용하지 않고 일반부동산과 동일하게 장기보유특별공제를 해 주겠다는 것이다.

따라서 보유기간에 따른 일반세율이 적용된다.

또한 장기보유특별공제는 1세대 1주택자가 아니므로 연 2%씩 최고 30% (15년 이상 보유시) 공제를 받게 된다.

적용시기는 2019년 12월 17일∼2020년 6월 30일 기간(이하 ‘특례기간’ 이라 한다.) 중에 양도하는 주택에 한해서이다.

따라서 2019년 12월 16일 이전에 계약이 체결된 주택이라고 하더라도 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 2019년 12일 17일 이후에 도래하면 중과세가 배제된다.

2020년 6월 30일 이전에 양도된 주택만 한시적으로 중과세가 배제되므로 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 2020년 6월 30일 이전이어야 한다.

중과세에서 배제되는 주택은 10년 이상 보유한 주택에 한한다.

이 경우 10년 이상 보유기간 계산에 대해서는 관련 규정이 확정되어야 명확하겠지만 양도일을 기준으로 보유기간이 추산될 것으로 예상된다.

부담부증여의 경우 수증자가 승계 받은 채무는 양도에 해당하므로 특례기간 중에 증여등기가 완료된 주택은 다주택자 중과세가 배제된다.

따라서 조정대상지역 다주택자의 경우 12.16대책 발표 전에 주택을 양도한 경우 및 특례기간까지 보유기간이 10년이 약간 밑도는 다주택자와 특례기간에 양도한 경우 및 특례기간까지 보유기간이 10년이 넘는 다주택자간 세부담 차이에서 운명이 갈리게 되었다.

(조정대상지역이란 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대1 이상인 지역으로 조정대상지역으로 발표한 지역을 말한다.)

한편 이번 12.16 대책에서 보유세 강화로 종합부동산세 세율이 또 인상되었다.

다주택자의 경우 세율이 최고 4%까지 인상되었고, 주택공시가격도 점차 현실화되고 있는 한편 공정시장가액비율도 2022년부터는 100%가 적용되게 된다.

종합부동산세 부담도 크게 늘어날 것으로 예상되므로 다주택자는 한시적 중과배제 조치를 활용하여 볼 것을 조언해본다.

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