양도소득세 과세대상 자산으로는 토지와 건물, 부동산에 관한 권리, 주식, 특정시설물 이용권, 파생상품 등 여러 가지가 있다. 이중에서 부동산에 관한 권리 중 부동산을 취득할 수 있는 권리로 아파트 분양권과 조합원 입주권의 정의와 양도소득세 상의 차이점에 대하여 알아본다.

분양권이란 아파트 등의 분양에 당첨되어 생기는 권리를 말하며, 입주권이란 재개발사업, 재건축 사업 또는 소규모 재건축 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존 건물과 부수토지를 제공하고 취득하는 권리이다. 두 가지는 아파트 등을 취득할 수 있는 권리라는 점에서 동일하지만 양도소득세 계산할 때는 그 내용이 달라진다.

1. 세대별 주택 수를 산정할 때 차이가 난다.

분양권의 경우는 건물이 완공되기 전까지는 권리로만 존재하기 때문에 주택 수 계산에 포함되지 않는다. 그러나 입주권의 경우 다른 주택을 매각할 때 입주권도 주택수에 포함된다. 특히 요즘과 같이 조정지역 내에 있는 다주택자에 대한 중과세가 시행되고 있는 경우 입주권을 보유하고 있다는 이유로 다른 주택을 양도할 때 양도소득세 세율이 높아지고 장기보유특별공제가 배제되는 불이익을 받을 수 있다.

2. 양도소득세율도 차이가 난다.

분양권의 경우 1년 미만 단기보유인 경우 50%의 높은 세율이 적용되고, 2년미만 단기 보유인 경우 40%의 세율이 적용되면, 2년 이상 보유인 경우에는 6%-42%의 일반 세율이 적용된다. 다만, 조정대상지역 내의 분양권인 경우에는 보유 기간에 관계없이 50%의 세율로 중과세된다. 입주권의 경우는 주택과 동일하게 1년 미만 단기 보유하는 경우 40%의 세율로 적용하지만 1년 이상 보유했다면 6-42%의 기본 세율을 적용한다. 그리고 입주권을 양도하는 경우 조정대상지역이라도 중과세되지 않으며, 관리처분인가일까지의 보유기간에 대하여 장기보유특별공제까지 인정되는 장점이 있다.

이남원씨는 서울 금천구에 20년전 각각 2억원을 주고 취득한 주택 두 채를 보유하고 있다. 그 중 한 채의 주택은 재개발 대상으로서 2019년 11월에 관리처분계획인가 예정이다. 두 채의 주택 가격이 6억원으로 동일하다고 가정할 때, 이남원씨가 2019년 중에 두 채의 주택을 모두 양도할 때 절세할 수 있는 방법은?

이남원씨가 재개발 예정 주택을 먼저 양도한 후에 나머지 주택을 양도한다면 나중에 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 대상이므로 세금은 없으므로, 절세 여부는 먼저 양도하는 재개발 대상 주택의 양도시기에 따라 달라진다.

1. 2019년 11월 관리처분계획인가 전인 10월에 양도하는 경우

조정지역 2주택자 중과세 대상으로서 장기보유특별공제가 배제되고 세율도 +10%로 중과세 되므로 예상 세액은 지방소득세 포함하여 약 1억 9100만원이다.

2. 2019년 11월 관리처분계획인가 후인 12월에 양도하는 경우

관리처분계획인가 후에 양도하는 경우 주택이 아닌 입주권으로 양도하게 되므로 중과세 대상에서 제외되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있으므로, 예상세액은 지방소득세 포함하여 약 9500만원으로 권리처분계획인가 전에 양도하는 경우의 절반 수준이 된다.

조정대상지역 다주택자의 경우 주택이 아닌 조합원 입주권 상태에서 양도하게 되면 중과세 대상에서 벗어날 수 있으므로 절세가 가능하다.

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